전세 들어갈 때 유의점

아래 글을 읽어보니, 전세로 들어간 집이 경매로 넘어가

돈을 날린 이야기가 있습니다.

참, 마음이 아픕니다.

조금만 주의를 기울이면 이런 사항을 미리 막을 수 있습니다.

회원님들도 임대차보호법에 대해 조금만 공부하신다면

적어도 전세 들어갈 때 마음 고생은 덜 할것입니다.

 

임대차보호법에 대해 쉽게, 그리고 간단하게 설명드립니다.

 

1. 임대차보호법이란

==> 임차인을 위한 슈퍼법입니다. 임차인을 보호하기 위한 법이죠.

 

2. 가장 안전하게 전세들어가는 법

 

*근저당(통상적으로 담보)이 안잡힌 집이 가장 안전합니다.

나중에 경매로 들어간다고해도 보증금은 100% 찾을 수 있습니다.

 

*계약전에 1번, 중도금 치루기 전에 1번, 잔금 치루기 전에 1번, 잔금 치룬 며칠 후에 1번....총 4회는 등기부등본을 떼어보아야 합니다.

여러번 떼는 이유는 계약하고나서 은행에 담보 설정하는 경우가 있기 때문입니다.

(등기부등본이란 - 사람으로 따지면 호적등본과 같습니다. 부동산에 대한 변동사항이 고스란히  남아있는 공문서입니다)

 

*등기부등본은 1000원이면 누구나 뗄수 있으며, 등기소나 인터넷으로도 출력해서 확인할 수 있습니다.(4000원으로 나중의 큰 손실을 막을수 있습니다.)

 

*등기부등본을 떼어보고 아무 이상이 없다면 계약을 해야겠죠.

이때 공인중계사무실에서 작성하는 계약서 특약란에

잔금을 치루고 전입신고 하기 전까지 담보설정을 하지 않는다는 것과 이를 위반할시에는 계약금의 배액을 임차계약인에게 지불하고 계약을 무효로 한다는 내용을 넣습니다.(말로는 안됩니다. 꼭 명문화해야 합니다)

 

*이런 요구를 들어주지 않을시에는 임대인이 뭔가 꿍꿍이가 있다는 걸로 봐도 되며, 전세자가 호락호락한 사람이 아니란 걸 알게 될것입니다. 

 

*계약이 성사되고, 잔금치루고, 전입한 다음에는

동사무소에 전입신고와 함께 계약서 들고가서 확정일자를 받아둡니다.

확정일자를 받는 이유는 나중에 경매로 넘어갈 때

임차인의 선택의 폭을 넓게 하기 위함입니다.

 

2. 담보로 잡힌 집에 전세로 들어갈 때

 

*위와 같이 저당권 설정이 안된 집이 가장 안전하지만

집주인이 여러저러 이유로 집을 담보로 잡힌 집도 많습니다.

담보없는 깨끗한 집만 찾다보면 전세 들어갈 집이

그다지 많지 않는게 현실입니다.

 

*등기부등본 떼어보고 근저당권이 설정되어 있더라도

근저당 설정총액이 집의 시가로 70%를 넘지 않는게 좋다고 합니다.

 

*근저당 설정된 집에 들어가는 임차인(후순위임차인)은

보증금이 소액일 경우, 나중에 경매로 넘어가도 일정액은 받을 수 있습니다.

 

*소액임차인의 보증금 - 수도권(수도권정비계획법상과밀억제권)에서는 보증금이 4,000만원 이하인 임차인에 한하여 1,600만원까지, 광역시(군지역 및 과밀억제권역인 인천광역시 제외)의 지역에서는 보증금이 3,500만원 이하인 임차인에 한하여 1,400만원까지,기타지역에서는 보증금이 3,000만원이하인 임차인에 한하여 1,200만원 우선변제가 인정됩니다.

 

*지역별로 제시된 보증금에서 1원이라도 그 이상이 되면 보호받지 못합니다.  따라서 위의 금액 안에서 보증금을 넣는게 좋을 것입니다.(소액임차인을 보호하기 위한 법임을 이해하셔야....)

 

*현실적으로 보증금이 보호 액수에서 넘어설 경우가 많지요...

별수없이 전입신고와 확정일자라도 받아 두셔야 나중에 한푼이라도 받을수 있습니다. 근저당 액수가 많다던지, 여기저기에서 돈달라는 채권자가 많을 때에는 한푼도 못건질 수도 있지요.

 

3. 기타 참고사항

 

*1번에서 말씀드린 선순위임차인라 할지라도 주민등록상 주소지를 옮겼다가, 다시 들어오면  선순위 자격을 잃게 됩니다.

*근저당 외에도 가등기,가압류(가씨 일가들)이 등기부등본에 뜨면

그런 집도 조심해야 합니다.

 

 

너무 살벌한 이야기를 쓴 것 같습니다만......이게 현실입니다.

내집 아닌, 전세로 살아가는 사람이라면 누구나 한번쯤 겪을 수도 있는 일입니다.

그리 어려운 일이 아니니, 전세 들어가실 때 꼭 참고하세요.